Direito de FamíliaAnálise jurídica
Usufruto de imóvel: como funciona, quem paga o quê e como se extingue
Os pais doaram a casa ao filho e reservaram o usufruto; ou a viúva tem usufruto sobre o imóvel que ficou para os enteados. Este texto explica o que cada um pode fazer com o imóvel, quem responde pelas despesas, se o usufrutuário pode alugar, o que acontece com a venda e como o usufruto termina.
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A escritura diz que o imóvel é do filho, “gravado com usufruto vitalício em favor dos doadores”. Na prática, a casa é de quem? Quem paga o IPTU? O filho pode vender? Os pais podem alugar? E quando um dos pais morre, o que muda?
O usufruto é o instituto mais usado no planejamento familiar justamente porque separa duas coisas: a propriedade, que vai para o filho, e o uso com a renda, que fica com os pais.
O que é o usufruto
O usufruto é um direito real sobre coisa alheia, regulado pelos arts. 1.390 a 1.411 do Código Civil. O usufrutuário tem a posse, o uso, a administração e os frutos do bem (art. 1.394) — mora, aluga, recebe o aluguel. O nu-proprietário tem a propriedade sem poder usar enquanto durar o usufruto. Sobre imóvel, o usufruto só existe com registro na matrícula (art. 1.391).
Ele nasce de doação com reserva (a forma mais comum), de testamento, de partilha ou de contrato. Pode ser vitalício ou por prazo certo, e pode ser constituído para mais de uma pessoa — como os dois pais — com ou sem direito de acrescer para o sobrevivente.
O que o usufrutuário pode e não pode
- Pode morar, alugar e receber o aluguel. O contrato de locação é feito por ele; o nu-proprietário não participa.
- Pode ceder o exercício do usufruto, gratuitamente ou por aluguel, mas não pode vender o usufruto (art. 1.393). Também não pode hipotecar o imóvel.
- Não pode mudar a destinação do bem nem destruí-lo; deve conservar a substância (art. 1.399).
- Deve fazer inventário dos bens e, se exigido, prestar caução ao receber o usufruto (art. 1.400), salvo o doador que reservou o usufruto para si (art. 1.400, parágrafo único).
Quem paga o quê
A regra do Código Civil distribui os encargos:
- Usufrutuário: despesas ordinárias de conservação (art. 1.403, I), tributos e contribuições devidas pela posse ou rendimento — IPTU, condomínio, contas de consumo (art. 1.403, II), e os reparos de conservação (art. 1.404).
- Nu-proprietário: reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico (art. 1.404, § 1º), como troca de telhado ou reforma estrutural. Se o usufrutuário as fizer, tem direito ao reembolso ou aos juros sobre o gasto.
- Seguro: pode ser feito pelo usufrutuário, e a indenização se sub-roga no bem (art. 1.407).
Na prática, a escritura pode distribuir de outro modo — e frequentemente diz que o usufrutuário arca com tudo. O que está escrito prevalece entre as partes.
Venda do imóvel com usufruto
O nu-proprietário pode vender a nua-propriedade sem autorização do usufrutuário: o comprador recebe o imóvel com o usufruto, que continua até se extinguir. Vender o imóvel livre exige que o usufrutuário renuncie ao usufruto na mesma escritura — e a renúncia é doação para efeito de ITCMD em muitos estados. Quem compra imóvel gravado com usufruto sabe que não vai usá-lo até que o usufruto acabe, e o preço reflete isso.
Como o usufruto se extingue
O art. 1.410 lista as causas: morte do usufrutuário (a mais comum — o usufruto não passa aos herdeiros dele), fim do prazo, extinção da pessoa jurídica usufrutuária, cessação da causa, destruição do bem, consolidação (quando usufrutuário e nu-proprietário se tornam a mesma pessoa), culpa do usufrutuário que aliena, deteriora ou deixa arruinar o bem, e não uso do bem. Extinto, a averbação na matrícula é feita com a certidão de óbito ou o documento correspondente.
Quando o usufruto foi constituído para os dois pais com direito de acrescer, a morte de um transfere a parte dele ao outro; sem o direito de acrescer, a parte do falecido se extingue e o filho passa a ter o uso de metade. É um detalhe da escritura que causa muitas surpresas.
Usufruto e herança
O imóvel doado com reserva de usufruto não entra no inventário dos pais: já é do filho. O que se faz é a averbação da extinção. Mas a doação continua sendo adiantamento de herança, sujeita à colação, salvo dispensa — leia doação em vida: limites e colação. Já o cônjuge sobrevivente tem, por lei, o direito real de habitação sobre o imóvel da família (art. 1.831), que funciona como um usufruto restrito à moradia.
Perguntas frequentes
Só com concordância do usufrutuário. O uso é dele enquanto o usufruto durar.
Sim. Os frutos — o aluguel — são dele.
Pela lei, o usufrutuário. A escritura pode dispor de outro modo.
Pode vender a nua-propriedade com o usufruto dela mantido. Para vender livre, ela precisa renunciar.
Por renúncia do usufrutuário, por consolidação ou por decisão judicial em caso de culpa ou não uso. Não pelo nu-proprietário unilateralmente.
Usufruto é uso e renda para um, propriedade para outro. O usufrutuário mora, aluga e paga as despesas do dia a dia; o nu-proprietário espera e responde pelo extraordinário. A escritura decide os detalhes — e o registro é o que faz tudo valer.
Advogado inscrito na OAB/MT. Este conteúdo apresenta regras gerais e não substitui a análise de uma situação específica. Atualizado em 15 de setembro de 2026.