Direito do ConsumidorAnálise jurídica
Atraso na entrega do imóvel e distrato: o que a construtora deve devolver e quanto pode reter
Comprar imóvel na planta envolve dois riscos frequentes: a obra que não entrega no prazo e a desistência que vira uma negociação desigual. Este texto reúne o que se pode exigir no atraso, os limites de retenção fixados pela Lei 13.786/2018 e o que a Súmula 543 do STJ estabeleceu sobre a devolução das parcelas.
Neste artigo5 tópicos
- O atraso na entrega
- Distrato: quanto pode ser retido
- O que o STJ fixou sobre a devolução
- O que reunir
- Perguntas frequentes
Informações sobre análise individual.
Canal oficialDois cenários dominam as consultas sobre imóvel na planta: a chave que não vem na data prometida e a desistência em que a construtora oferece devolver uma fração do que foi pago.
Os dois têm regras próprias — e limites que o contrato não pode ultrapassar.
O atraso na entrega
A Lei nº 13.786/2018 disciplinou a matéria e reconheceu a validade de um prazo de tolerância de até 180 dias corridos, desde que expressamente pactuado. Ultrapassado esse prazo, a lei prevê alternativas ao comprador: a resolução do contrato, com devolução dos valores pagos e da multa contratualmente prevista, ou a manutenção do contrato com indenização pelo período de atraso.
O que costuma ser discutido em juízo:
- a validade da cláusula de tolerância, quando não informada de forma destacada;
- a indenização pelo período de atraso, com base no valor de mercado da locação do imóvel;
- a suspensão da correção e dos encargos durante o período em que a obra atrasou;
- a bilateralidade das multas: cláusula que pune apenas o comprador tende a ser questionada;
- a data efetiva de entrega, que é a da posse com habite-se, e não a do comunicado.
Distrato: quanto pode ser retido
Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, caput e incisos I e II, incluído pela Lei nº 13.786/2018
Além disso, o § 2º prevê que o adquirente responde, pelo período em que teve a unidade disponibilizada, por impostos, cotas de condomínio e pelo valor correspondente à fruição, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.
Em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, a lei prevê percentual de retenção mais elevado, com regra específica quanto ao momento da devolução. É um ponto que precisa ser conferido no contrato e no registro do empreendimento. Valores já pagos e depois reconhecidos como indevidos entram na discussão do artigo sobre cobrança indevida.
O que o STJ fixou sobre a devolução
A Súmula 543 do STJ estabelece que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, quando a culpa for exclusiva do vendedor ou construtor, e parcialmente, quando o comprador tiver dado causa ao desfazimento.
Dessa orientação decorre um ponto muito prático: cláusula que condiciona a devolução ao término da obra, à revenda da unidade ou que a parcela em muitas vezes é tratada como abusiva. Quando a recusa da construtora vem acompanhada de negativação, veja também nome negativado indevidamente.
O que reunir
- contrato e aditivos, com destaque para as cláusulas de prazo, tolerância, multas e devolução;
- comprovantes de todos os pagamentos, inclusive corretagem e taxas cobradas na assinatura;
- comunicados da construtora sobre atraso, mudança de data ou entrega;
- data efetiva das chaves e do habite-se;
- publicidade do lançamento, que integra a oferta e vincula o fornecedor;
- demonstrativo de correção aplicado ao saldo devedor no período do atraso.
Perguntas frequentes
A Lei nº 13.786/2018 reconheceu a validade do prazo de tolerância de até 180 dias corridos, desde que expressamente pactuado. O que se discute é a clareza e o destaque dessa cláusula e o que ocorre depois de ultrapassado esse período.
Ultrapassada a tolerância, a lei prevê a opção entre resolver o contrato, com devolução dos valores e da multa prevista, ou manter o contrato com indenização pelo período de atraso, frequentemente calculada com base no valor locatício do imóvel.
Conforme o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, a retenção envolve a integralidade da comissão de corretagem e pena convencional de até 25% da quantia paga, além dos valores do § 2º pelo período de disponibilização. Em regime de patrimônio de afetação há percentual específico.
A Súmula 543 do STJ determina a imediata restituição das parcelas em contratos submetidos ao CDC. Cláusulas que condicionam a devolução ao término da obra ou que a parcelam de forma prolongada costumam ser tratadas como abusivas.
O artigo 67-A prevê a dedução da integralidade da comissão de corretagem na hipótese de desfazimento por iniciativa do adquirente. Situações de cobrança irregular ou de falta de informação sobre esse custo são discutidas separadamente.
O que importa é a disponibilização efetiva da unidade, com a expedição do habite-se e a entrega da posse. Comunicado de conclusão sem entrega real não encerra o período de atraso.
Contrato de imóvel na planta é um documento longo que quase ninguém lê inteiro — e é exatamente nas cláusulas de prazo, multa e devolução que a diferença de dezenas de milhares de reais está escrita.
Advogado inscrito na OAB/MT. Este conteúdo apresenta regras gerais e não substitui a análise de uma situação específica. Atualizado em 07 de setembro de 2026.